BOOX

>2020.04 - 서북구 성정동 655-20 동경홈피스텔A

 - 급매물과 반값매매TV

 - 대지88.42평, 연152평, 2001년 준공. 제2종일반주거지역. 3F/B0

 - 공시지가 250만원 잡고 89평이면 2.3억

 - 2001년 준공.

정리를 하려고 대략 작성을 한 내용이라 무언지 이해가 가지 않는 것이 당연합니다. ㅎㅎ

아래 정리 들어갑니다.

넵 요청하신 분석 방법에 대해 작성해 보겠습니다~

제가 물건 파악하는 방법은 경매, 공매, 급매 등인데요.

급매는 부동산중개소 통해서 많이 보고, 급매물과 반값매매TV 카페를 통해서도 확인을 합니다.

이번 물건은 급매물과 반값매매TV에 올라온 자료를 토대로 분석한 내용이었는데요..

사실 정리를 하려고 간단히 올리고 있는 중이었는데 빠른 문의를 주셔서 간단히 작성하겠습니다. ㅎ

1. 급매물과 반값매매TV 유튜브에 올라온 동영상을 봅니다.

https://www.youtube.com/watch?v=Z1uJN4A-1qU

영상으로 설명을 많이 해주시고 계시지요. ㅎ

원룸건물.. 원룸 몇개 다 채우면 월세 300~400

현 매매가 5.4억. 몇년전 9억 팔라는걸 안 팔았다고..

등 많은 정보를 얻으실 수 있어요.

2. 주소지 확인.

직접 문의를 하셔도 되고, 동영상을 꼼꼼히 보면 주소 확인이 가능합니다.

확인주소지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 655-20 동경홈피스텔A

3. 디스코에서 해당 주소를 검색합니다.

여기에서 많은 정보를 찾을 수 있습니다.

대지88.42평, 연152평, 2001년 준공. 제2종일반주거지역. 3F/B0

대지가 꽤 크고, 준공된지는 조금 되었고,

2종일반주거지역이니 몇 평에 몇 층인지.. 불법건축물 가능성도 대략 알 수 있고,

지상 3층에 지하는 없네요.

4. 토지가격

저는 토지가격을 중시(?)하는 타입입니다. 왜냐면 토지가격은 떨어질 수 없기 때문이지요.

그래서 꼭 확인하는 것이 공시지가입니다. 물론 현재 매매가는 아니지만 최하위 가격은 알 수 있는 것이지요.

5. 개별공시지가

많은 사이트가 있지만 국토교통부 표준지공시지가로 가봅니다.

http://www.realtyprice.kr/notice/gsindividual/siteLink.htm

작년기준 73만원임을 확인할 수 있지요.

아래쪽에 표기되어 있든 m2당 산정가격입니다.

평당으로 계산하면 대략 240만원대가 나오는데요. 계산하기 편하게 250만원으로 잡았다는 의미였습니다.

6. 결론. 의견.

대지 88.42평으로 평당 250만원이면 공시지가기준으로만으로도 2.3억입니다.

5.4억에 판다고 했으니 건물가격이 3.1억이냐.. 그건 아닙니다.

실제 거래되는 토지가격이나 원룸건물 매매가격을 임장을 하여 알아봐야 합니다.

물론 제가 관심있는 물건은 아니라서 더 알아보진 않을 것이지만요 ^^

그래서 대략 유추하여 땅값만 3억을 잡는다면 건물가격이 2.4억 정도라고 잡아봐야겠네요.

19년 정도된 원룸건물이라고 봤을 때 적당하다고 볼수도 조금 높다고 볼수도 있는 정도입니다.

향후 부동산 상승기가 온다면 나쁘지 않은 가격은 분명합니다.

철근콘크리트로 지어진 건물이라 좀더 시간이 지나 건물 가격이 떨어진다해도 1억이하로 떨어지기는 힘드니까요.

시간이 지나도 최소 4억 이상은 되는 물건이니 곧 주인을 만나지 않을까 하는 의견이었습니다.

감사합니다 ^^*~

안녕하세요 BOOX 입니다.

오늘은 마인드맵(Mind Map)을 활용한 첫 번째 주제로 "명도"를 다루어 보도록 하겠습니다.

제가 마인드맵을 사용한지는 15년 정도된 것같네요.

업무에서 프로젝트 관리할 때도 사용하고, 통장 자동화 시스템을 만들어 사용할 때도 사용하고,

이런저런 복잡한 생각 정리할 때도 많이 활용했지요 ^^~

개인적으로 경매를 진행하면서 뭐니뭐니해도 일순위는 엑셀의 활용이 가장 중요했었구요.

마인드맵과 각종 노트들인 것 같네요.

각설하고!

명도에 대해 정리합니다.

명도에 대한 내용은 경매 서적에서 빠지지 않는 부분이죠.. 그만큼 중요한 부분입니다.

그런데 책으로 읽으면 명도를 진행하면서 발생하는 다양한 상황에 대해 선뜻 머리속에 와닿지 않습니다.

나중에 다시 찾아보려해도 어떤 상황에서 어떻게 했어야 했는지 찾기도 어렵지요.

그래서 마인드맵으로 뼈대(중심, 진리)를 잡는다고 생각하면 됩니다.

어떠한 상황에서도 흔들리지 않는 축을 만들어두는 것입니다.

아래의 마인드맵만 머리 속에 잘 정리하고 있다면, 왠만한 어떠한 명도 처리에서도

중심을 잃지 않고 편안한 마음으로 진행하실 수 있으리라고 자신합니다 ^^~

0. 명도 전체.

일단 크게 봅니다. 점유자 존재여부, 점유자 합의 가능 여부, 그리고 누가 점유하고 있는가로 구분하여 진행합니다.

1. 점유자 존재여부

점유자가 없을 수도 있느냐구요?? 네 그렇습니다 ^^;; 있지만 만날 수가 없는 경우, 연락이 안되는 경우, 짐만 두고 다른 곳으로 이사간 경우 등 많습니다.

일단, 점유자가 있고 대화든 연락이든 가능한 사람이 좋습니다. 무관심이 무섭다고 연락 안되고 연락처 남겨도 씹고 그러면 기분나빠지고 자꾸 안 좋은 방향으로 흘러가게 됩니다.

어떻게 해서는 점유자를 만나서 안내문도 전달하고 합의 명도를 진행하세요. 그게 어떠한 경우에도 가장 쉽고 문제 없이 명도를 끝내는 길입니다.

안된다면 어쩔 수 없이 강제집행이라는 카드를 꺼내야 하겠지만요..

다시 말씀드리지만, 만나기 무섭다고 무조건 강제집행 시작하고 그러면 단추를 잘못 끼고 시작하는 것과 같습니다.

경매에서 명도는 필수이므로 어려운 사람들 만나는게 어렵다면 경매는 내 길이 아닌갑네.. 라고 생각하시거나, 입찰시 명도 비용을 고려하고 경매 업체나 명도 전문 업체를 통해서 진행하셔야 합니다.

2. 점유자와의 합의 가능성

합의가 잘 이루어져 합의서 등 작성하고 명도 진행하여 온전한 소유 및 점유자가 되었다면 축하드립니다 ^^~

이제 임대를 놓아 수익 창출을 하던 나의 집으로 가꾸든 매도 차익을 보시든 행복한 길만 남았습니다.

물론 명도날짜에 안 나가고 약속을 깨는 경우도 있습니다. 이럴 때는 방법없어요 ㅠ.ㅠ 강제 집행 병행하는 방법 밖에는요.. 물론 그래도 한 번 합의점에 이른 적이 있기 때문에 강제 집행을 손에 들고 진행하면 유리하게 진행할 수 있습니다.

아참 어떤 책에서는 무조건 인도명령 및 강제집행을 병행하라고 하는데.. 사람마다 방식이 다르긴 하겠지만, 굳이 그럴 필요는 없다고 봅니다. 잔금납부후 6개월 이내에만 신청하면 되기 때문에 대화가 잘 안 될것 같거나 작은 약속이라도 깨는 경우에 가차없이 진행하면 되니까요..

아 물론 먼 지방의 경우, 입찰전 방문했더니 분위기가 영 안 좋았고, 잔금납부하러 가기 전 방문하였는데도 대화가 잘 될 것 같지 않다면, 잔금납부와 동시에 인도명령을 준비하여 강제집행을 병행하는 것이 좋습니다. 실제 강제 집행을 하기 전까지는 취소할 수가 있으니 든든한 버팀목 하나 뒤에 있으면 얼마나 편하겠어요. ㅎ

강제 집행을 진행하면 최소 2번 정도 해당 부동산에 방문하게 됩니다.

1차는 집행계고로 문을 따고 들어가서 점유자를 만나서 계고문을 전달하거나 또는 집 안에 계고문을 붙이고 나옵니다.

집행관외 낙찰자와 증인 2명이 같이 가야합니다. 동네의 열쇠 수리공을 불러야 하니 수리공이 무료로 증인을 해주는 경우도 있지만, 돈을 요구하기도 합니다. 미리 증인 동료분들 준비하세요 ^^~

2차는 점유자 등의 변동이 없다면 잘 끝날 수도 있고 다시 진행해야 하는 경우도 있겠지만, 어쨋든 최종 강제집행을 하게 되면 집행비용을 포함한 이사짐 빼는 비용, 운송료, 보관료, 매각 비용까지 낙찰자가 부담해야 합니다 ㅠ.,ㅠ;

물론 비용 요청 소송을 진행할 수 있겠지만, 강제 집행까지 불사할 정도로 온 경우라면 받기 쉽지 않다고 생각해야 합니다. 그래서 가능한 합의하여 마무리하는 것이 서로에게 좋습니다.

3. 점유자에 따라 다르게

'

위 1,2번에서는 점유자가 누구냐에 관계없이 대응할 수 있는 내용이었다면, 이번에는 점유자가 누구냐에 따라 대응하는 전략입니다.

우선 전 소유자가 점유중이라면, 방법이 없습니다. 대화로 잘 풀어야 해요.

안되면 강제집행이지만 서로 출혈이 커지니까요..

점유자가 임차인인 경우, 배당 여부가 가장 중요합니다. 배당을 받는 임차인은 이사도 무조건 나가야 하고, 최종적으로 명도를 실행한 이후에 낙찰자에게서 명도확인서와 인감증명서를 받아가야 배당을 받을 수 있기 때문입니다.

이런 경우 임차인과 대화하기도 편하고, 못 받는 비용이나 이후 진행 상황들에 대해 잘 얘기해주면 임차인 분들은 좋아하십니다.

배당을 받지 못하는 경우에는, 선순위임차인이야 이미 내가 물어줄거 생각하고 입찰했으니 크게 문제는 없죠.

문제는 후순위임차인이죠.. 돈을 탈탈 털리고 만 분들 ㅠ.,ㅠ;

그런데 이런 경우 이미 입찰 전 권리분석 단계에서 알 수 있는 거잖아요.. 무조건 낙찰받겠어 라며 높게 책정하지 마시고, 힘든 사람들 도와준다 생각하고 충분한 여유를 가지고 입찰가를 산정해서 진행하세요. 안 그러면 스트레스가 너무 크잖아요..

마지막으로 제3자가 점유중인 경우는 복잡해질 수 있습니다. 성립하느냐 안 하느냐에 무관하게 질질 끌리고 힘들어질 수 있는 싸움이기 때문에, 자신이 없다면 입찰부터 하지 말거나 1년이상의 싸움을 생각하고 천천히 진행을 해야 합니다.

가장 큰 핵심은 대화로 원만히 해결하자 이겠네요..

그 다음은 임차인 조건에 따른 대응 전략이라고 할 수 있겠습니다.

전체를 정리하고 마칩니다. ^^~

새벽에 졸린 와중에 작성해서 틀린 부분이 있는지 모르겠네요.. 알려주시면 수정하도록 하겠습니다.

감사합니다.

카페 회원분의 권리분석 요구가 있어서 답변 드린 내용 공유합니다 ^^~

안녀하세요.

경매 초보라 여기저기 정보를 찾아다니다 조언을 듣고자 문의드립니다.

아래 내용에 대해서 권리분석을 부탁드립니다.

권리사항이나 소멸.

기타 관계된 모든 사항이 궁금합니다^^

의정부지방법원

2019타경24134 

이 물건 입찰해도.. 낙찰 받아도 될까요?

안녕하세요 주인장 BOOX 입니당 ^^~ 반갑습니다.

문의주신 의정부지방법원 2019타경24134에 대해 분석 및 개인적인 의견을 답변드리겠습니다.

1. 권리분석

소재지: 경기 가평군 청평면 대성리 88-3 외 1개 목록.

채권자: 화도농협. 청구금액 259,957,265원

소유자: 이은희

채무자: 김OO

토지1: 대성리 88-3 대지 957m2 (289.49평)

토지2: 대성리 산74-33 임야 1445m2중 871.333/31561 => 지분 40m2 (12.07평) 현황: 도로

감정평가액: 362,305,540원

채무자는 해당 토지에 대해 화도농협에서 대출을 받았는데, 이자 감당을 하지 못하여 연체가 발생하여 경매가 진행되었습니다.

현재 88-3 필지에 대한 대지는 권리분석 문제는 없습니다. 낙찰금액은 채권자인 화도농협에 배당 되고 인수할 권리는 없습니다.

산74-33은 현황 도로이며 단지내 공유 도로를 위해 조성된 것으로 지분인 것을 명확히 아신다면 권리 문제는 없습니다.

2. 시세, 인근거래사례

청평면 대성리 88-5 필지(224.76평)가 2012년 7월 31일에 3.45억에 매매 거래 내역이 있습니다.

지도등으로 보았을 때는 아직도 주택을 짓거나 하지는 않은 것으로 보이네요.

거래가 많지 않고, 시세 파악이 쉽지 않은 지역으로 인근 부동산중개소 여러군데 방문하여 충분히 시세파악이 필요합니다.

현 위치가 289.49평이고 개별공시지가가 평당 120만원을 넘으니, 가격적인 메리트는 충분히 있어 보입니다.

3. 의견

우선 낙찰받아도 될까요?에 대한 답을 드리자면, 낙찰받으면 안되는 경매 물건은 0.01%이하일 정도로 문제되는 경우가 굉장히 적습니다.

낙찰을 얼마의 입찰가로 받는 것이 적당한가와 그리고 낙찰을 받은 이후에 처리할 일들을 해결할 자신이 있는가가 중요합니다.. 여기에서 초보와 고수의 차이, 그리고 돈을 잃는 자와 돈을 버는 자의 차이가 발생합니다.

예를 들어, 시세 3억짜리 물건을 2억에 낙찰받아 5천에 해결할 수 있으면 5천을 버는 것이고, 해결을 못해 1억 이상을 들게 될 것 같으면 손해를 보거나, 눈물을 머금고 장기 보유를 해야하는 상황이 발생하는 것이죠..

해당 물건은 펜션 또는 전원주택 단지를 조성하려 계획된 필지중 1필지와 도로의 지분 물건으로 보입니다.

이런 물건은 여러번의 임장은 필수입니다. 걱정할만한 권리 문제는 없습니다.

목적을 명확히 하여야 합니다.

구매해서 펜션을 지어 운영하시려 건가요. 전원주택을 짓고 사시려는 건가요. 그냥 토지 매매 차익을 보려는 건가요.

제 의견을 말씀드리자면, 초보시라면 추천해드리지 않습니다.

주변 거래되는 토지 시세보다 입찰가가 낮아진 것은 맞으나, 거래가 많지 않은 위치입니다.

건물을 지어 운영하려 해도 알아야 할것과 해야할 것과 엄청난 자금이 투자되어야 하며,

주변이 아직 정비되지 않은 상황이라 그런것까지 감수하고 들어가야 합니다.

펜션을 짓는다면 건축 완료 후에도 펜션 운영 노하우를 알지 못하면 위험합니다.

저렴히 낙찰받아 매매차익을 보겠다면, 충분한 자금이 있어 장기적인 시각으로 지켜보겠다면 괜찮습니다.

하지만 경락잔금 등을 활용하여 빠른 매매 차익을 보려는 것은 묶여버릴 수 있기 때문에 역시 위험하다 하겠습니다. 상기 채무자도 이자를 감당못해, 또는 감당하지 않기 위해 경매로 넘어갔으니 말이지요.

금번 입찰에서도 유찰 가능성은 농후해 보입니다.

자금력이 되어 묻어두고 싶다면 2억 전후로 입찰해 볼 수는 있겠습니다.

좋은 판단하시길 바라며, 즐거운 경매하시길 바랍니다 ^^~

답변에 대한 고마움을 표시해 주셨네요 ^^~

맞는 말씀이시네요.
투자목적이 아니라 향후 거주목적으로 투찰계획을 세웠는데, 현 경제상황이나 자금 묶이는걸 고려하면.. 흠...

명쾌한 분석에 다시한번 감사드립니다.^^

[경매정보]

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국토교통부 토지 표준지공시지가

[지도] 

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충청남도 아산시 상가건물 매매

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