[Q&A] 의정부지방법원 2019타경24134 권리분석

카페 회원분의 권리분석 요구가 있어서 답변 드린 내용 공유합니다 ^^~

 

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안녀하세요.

경매 초보라 여기저기 정보를 찾아다니다 조언을 듣고자 문의드립니다.

 

아래 내용에 대해서 권리분석을 부탁드립니다.

 

권리사항이나 소멸.

기타 관계된 모든 사항이 궁금합니다^^

 

의정부지방법원

2019타경24134 

 

 

 

 

 

 

 

이 물건 입찰해도.. 낙찰 받아도 될까요?

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 주인장 BOOX 입니당 ^^~ 반갑습니다.

문의주신 의정부지방법원 2019타경24134에 대해 분석 및 개인적인 의견을 답변드리겠습니다.

 

 

 

1. 권리분석

소재지: 경기 가평군 청평면 대성리 88-3 외 1개 목록.

 

채권자: 화도농협. 청구금액 259,957,265원

소유자: 이은희

채무자: 김OO

토지1: 대성리 88-3 대지 957m2 (289.49평)

토지2: 대성리 산74-33 임야 1445m2중 871.333/31561 => 지분 40m2 (12.07평) 현황: 도로

감정평가액: 362,305,540원

 

채무자는 해당 토지에 대해 화도농협에서 대출을 받았는데, 이자 감당을 하지 못하여 연체가 발생하여 경매가 진행되었습니다.

현재 88-3 필지에 대한 대지는 권리분석 문제는 없습니다. 낙찰금액은 채권자인 화도농협에 배당 되고 인수할 권리는 없습니다.

산74-33은 현황 도로이며 단지내 공유 도로를 위해 조성된 것으로 지분인 것을 명확히 아신다면 권리 문제는 없습니다.

 

 

2. 시세, 인근거래사례

 

청평면 대성리 88-5 필지(224.76평)가 2012년 7월 31일에 3.45억에 매매 거래 내역이 있습니다.

지도등으로 보았을 때는 아직도 주택을 짓거나 하지는 않은 것으로 보이네요.

거래가 많지 않고, 시세 파악이 쉽지 않은 지역으로 인근 부동산중개소 여러군데 방문하여 충분히 시세파악이 필요합니다.

현 위치가 289.49평이고 개별공시지가가 평당 120만원을 넘으니, 가격적인 메리트는 충분히 있어 보입니다.

 

 

3. 의견

 

우선 낙찰받아도 될까요?에 대한 답을 드리자면, 낙찰받으면 안되는 경매 물건은 0.01%이하일 정도로 문제되는 경우가 굉장히 적습니다.

 

낙찰을 얼마의 입찰가로 받는 것이 적당한가와 그리고 낙찰을 받은 이후에 처리할 일들을 해결할 자신이 있는가가 중요합니다.. 여기에서 초보와 고수의 차이, 그리고 돈을 잃는 자와 돈을 버는 자의 차이가 발생합니다.

 

예를 들어, 시세 3억짜리 물건을 2억에 낙찰받아 5천에 해결할 수 있으면 5천을 버는 것이고, 해결을 못해 1억 이상을 들게 될 것 같으면 손해를 보거나, 눈물을 머금고 장기 보유를 해야하는 상황이 발생하는 것이죠..

 

 

해당 물건은 펜션 또는 전원주택 단지를 조성하려 계획된 필지중 1필지와 도로의 지분 물건으로 보입니다.

이런 물건은 여러번의 임장은 필수입니다. 걱정할만한 권리 문제는 없습니다.

 

목적을 명확히 하여야 합니다.

구매해서 펜션을 지어 운영하시려 건가요. 전원주택을 짓고 사시려는 건가요. 그냥 토지 매매 차익을 보려는 건가요.

 

 

제 의견을 말씀드리자면, 초보시라면 추천해드리지 않습니다.

 

주변 거래되는 토지 시세보다 입찰가가 낮아진 것은 맞으나, 거래가 많지 않은 위치입니다.

건물을 지어 운영하려 해도 알아야 할것과 해야할 것과 엄청난 자금이 투자되어야 하며,

주변이 아직 정비되지 않은 상황이라 그런것까지 감수하고 들어가야 합니다.

 

펜션을 짓는다면 건축 완료 후에도 펜션 운영 노하우를 알지 못하면 위험합니다.

 

저렴히 낙찰받아 매매차익을 보겠다면, 충분한 자금이 있어 장기적인 시각으로 지켜보겠다면 괜찮습니다.

하지만 경락잔금 등을 활용하여 빠른 매매 차익을 보려는 것은 묶여버릴 수 있기 때문에 역시 위험하다 하겠습니다. 상기 채무자도 이자를 감당못해, 또는 감당하지 않기 위해 경매로 넘어갔으니 말이지요.

 

금번 입찰에서도 유찰 가능성은 농후해 보입니다.

자금력이 되어 묻어두고 싶다면 2억 전후로 입찰해 볼 수는 있겠습니다.

 

좋은 판단하시길 바라며, 즐거운 경매하시길 바랍니다 ^^~

 

 

답변에 대한 고마움을 표시해 주셨네요 ^^~

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맞는 말씀이시네요.
투자목적이 아니라 향후 거주목적으로 투찰계획을 세웠는데, 현 경제상황이나 자금 묶이는걸 고려하면.. 흠...

명쾌한 분석에 다시한번 감사드립니다.^^